محامي عقاري: قضايا اتحاد الملاك وتكاليف الصيانة المشتركة

تُعد إدارة العقارات ذات الملكية المشتركة تحديًا كبيرًا، خاصة فيما يتعلق بضمان التزام جميع الملاك بسداد حصصهم في تكاليف صيانة المرافق (المصاعد، المواقف، المسابح). إن امتناع البعض عن السداد يهدد جودة الخدمات وقيمة العقار، وهنا يبرز دور المحامي العقاري كشريك استراتيجي لاتحاد الملاك لوضع الآليات القانونية الحاسمة.

الالتزام بدفع الاشتراكات: واجب نظامي وليس خيارًا

حسم المنظم السعودي الجدل حول اختيارية دفع رسوم الصيانة من خلال نصوص قاطعة في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها:

• القبول التلقائي: نصت المادة الخامسة عشرة على أن ملكية وحدة في عقار مشترك تُعد قبولاً بالنظام الأساسي للجمعية والتزاماً بقراراتها.
• منع التهرب: أكدت المادة الرابعة والعشرون أنه “ليس لأي مالك التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها”.

من المطالبة إلى التنفيذ: كيف يحصل اتحاد الملاك على حقوقه؟

بدلاً من إجراءات التقاضي الطويلة، وفر النظام آلية مختصرة تحول المطالبة المالية إلى “سند تنفيذي” مباشرة عبر الخطوات التالية:

1. تحديد الاشتراكات

تقوم الجمعية العامة بتحديد قيمة الاشتراكات السنوية، ويصدر مدير العقار قراره بهذه المبالغ وفقاً للمادة السادسة من النظام الأساسي الاسترشادي.

2. اكتساب صفة “السند التنفيذي”

هذه هي الخطوة الجوهرية؛ حيث يقدم مدير العقار قراره إلى الهيئة العامة للعقار لاعتماده كسند تنفيذي.

القوة القانونية: تعتبر قرارات المدير -بعد اعتمادها من الهيئة- سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك بموجب المادة الحادية والعشرين من النظام.

3. التنفيذ المباشر

بمجرد الحصول على السند المعتمد، يلجأ اتحاد الملاك إلى محكمة التنفيذ لاتخاذ إجراءات جبرية ضد الممتنع، تشمل:

• الحجز على الحسابات البنكية.
• الحجز على الأموال المنقولة وغير المنقولة.
• البيع في المزاد العلني لسداد المديونية.

دور المحامي العقاري: الضمانة القانونية لتحصيل الحقوق

يتمثل دور المحامي في ضمان سلامة المسار القانوني من خلال:

ختاماً

إن وجود إطار قانوني قوي يمنح اتحادات الملاك القدرة على تحصيل الاشتراكات بفعالية، هو الضمانة للحفاظ على قيمة العقار. الاستعانة بمحامٍ متخصص تضمن سير هذه الإجراءات بسلاسة وتحمي حقوق الملاك الملتزمين.